Résidence principale ou secondaire : louer son appartement du 9e en courte durée

Sommaire de l’article

1. Deux régimes, une ligne de partage
2. Si le logement est votre résidence principale
3. Si le logement est une résidence secondaire
4. En pratique, pour un appartement du 9e
5. La vie de l’immeuble compte aussi
6. Ce que font Laura et Hannah dès le premier échange
7. Vigilance : consultez paris.fr avant de vous engager
8. Questions fréquentes

Balcons filants, portes cochères sculptées, escaliers cirés : le 9e arrondissement est l’un des territoires de l’immeuble haussmannien. Entre le boulevard Haussmann, la rue de Châteaudun, la place Saint-Georges et la rue des Martyrs, beaucoup de propriétaires se demandent un jour s’ils peuvent proposer leur appartement à des voyageurs. La réponse ne dépend ni de la surface ni de la vue. Elle dépend d’abord d’un statut : ce logement est-il, ou non, votre résidence principale ?

Nous avons lu les textes de la Ville de Paris pour vous en donner les grandes lignes. Cet article n’est pas un avis juridique ; il vous aide à savoir dans quelle case vous êtes avant d’aller plus loin.

Deux régimes, une ligne de partage

La Ville de Paris ne traite pas de la même façon le propriétaire qui loue son propre logement pendant ses absences et celui qui consacre un appartement à l’accueil de voyageurs. Dans le premier cas, la location courte durée reste un usage ponctuel d’un logement habité. Dans le second, elle revient à retirer un logement du marché de l’habitation, ce que la Ville encadre strictement.

Trois situations reviennent souvent dans le 9e :

• vous vivez dans votre appartement près de la rue des Martyrs et vous voyagez régulièrement pour votre travail ;
• vous avez hérité d’un deux-pièces vers la place Saint-Georges que personne n’habite ;
• vous gardez un pied-à-terre dans le quartier de l’Opéra que vous n’occupez que quelques semaines par an.

La première relève du régime de la résidence principale. Les deux autres relèvent de celui de la résidence secondaire.

Si le logement est votre résidence principale

C’est le cas le plus ouvert. Deux règles s’appliquent.

Déclarer le logement et afficher son numéro

Toute location en meublé de tourisme à Paris doit être déclarée à la Ville, qui attribue un numéro d’enregistrement. Ce numéro doit apparaître sur chaque annonce publiée, quelle que soit la plateforme. Nous le reportons systématiquement lors de la diffusion de votre annonce.

Respecter le nombre de jours autorisé

Depuis le 1er janvier 2025, une résidence principale ne peut être louée en meublé de tourisme que 90 jours par an à Paris. Le plafond était de 120 jours auparavant ; la Ville l’a abaissé grâce à la loi du 19 novembre 2024, qui ouvre cette possibilité aux communes touristiques. La Ville de Paris l’explique dans son article en ligne dédié au plafond des 90 jours, sur paris.fr.

Pour un habitant du 9e qui part souvent, cela laisse une vraie marge, à condition d’organiser son calendrier : déterminer les semaines d’absence, ouvrir les réservations sur ces périodes seulement et additionner les nuits vendues sur toutes les plateformes. Quand vous nous confiez votre logement, ce total fait partie de ce que nous suivons avec vous.

Si le logement est une résidence secondaire

Le cadre devient beaucoup plus exigeant. Proposer à des voyageurs un appartement qui n’est pas votre résidence principale demande une autorisation de changement d’usage, délivrée en échange d’une compensation. Compenser, c’est apporter d’autres locaux qui deviennent des logements, en remplacement de celui qui est transformé.

Où compenser : le quartier administratif

Le règlement municipal exige, pour un meublé de tourisme, que la compensation se situe dans le même quartier administratif que l’appartement concerné (article 3). Le 9e se divise en quatre quartiers administratifs, dont Saint-Georges, la Chaussée-d’Antin et Rochechouart. Une adresse proche de la Chaussée-d’Antin ne peut donc pas être compensée par des locaux situés dans un autre de ces quartiers, même à quelques rues.

Combien compenser : la règle du triple

Le 9e est inclus dans l’annexe 6, une carte qui délimite la zone de compensation « 3 pour 1 ». Les locaux apportés doivent y représenter une surface triple de celle de l’appartement transformé. D’après la version consolidée du règlement, cette carte couvre les 1er à 11e arrondissements ainsi que le 18e : le 9e y figure en entier.

Quels locaux sont acceptés

L’article 2 du règlement fixe les conditions : les locaux compensés doivent devenir de nouveaux logements, conformes aux normes du logement décent, qui n’ont jamais servi à une autre compensation. Agrandir un logement existant ne compte pas.

Texte de référence : délibération 2025 DLH 44 de la Ville de Paris, qui porte le règlement des changements d’usage (texte consolidé le 3 mars 2025 ; articles 2 et 3, annexe 6) (consulter le PDF).

En pratique, pour un appartement du 9e

Le propriétaire d’une résidence secondaire qui ne possède pas déjà une autorisation de changement d’usage se heurte donc à une condition difficile : réunir, dans son propre quartier administratif, trois fois la surface de son appartement en locaux à transformer en logements. Rares sont les particuliers qui le peuvent. Mieux vaut en tenir compte dès le départ plutôt que de préparer une annonce qui ne pourra pas être publiée. D’autres formules de location existent ; nous les regardons avec vous au cas par cas.

Le propriétaire qui habite son appartement, lui, peut louer pendant ses absences en respectant le plafond annuel. Dans le 9e, où les voyageurs d’affaires du quartier de l’Opéra côtoient les visiteurs venus pour les grands magasins et les théâtres, bien choisir ses semaines fait toute la différence. Notre calendrier de la location courte durée dans le 9e vous aide à repérer les périodes porteuses.

La vie de l’immeuble compte aussi

Un immeuble haussmannien est une communauté : gardien ou gardienne, voisins de palier, parties communes partagées. Le règlement de copropriété organise cette vie collective, et votre syndic peut vous le transmettre ; relisez-le avant de vous lancer. Au quotidien, une location bien tenue passe inaperçue : arrivées expliquées à l’avance, consignes de l’immeuble rappelées aux voyageurs, ménage fait après chaque départ et poubelles sorties selon les règles de la maison.

Ce que font Laura et Hannah dès le premier échange

Avant de parler de prix, Laura et Hannah vous demandent si l’appartement est votre résidence principale et s’il dispose déjà d’une autorisation de changement d’usage. Ces deux réponses suffisent à savoir ce qui est possible. Si la location est envisageable, notre accompagnement des propriétaires intègre ces règles à chaque étape.

Vigilance : consultez paris.fr avant de vous engager

Les règles décrites ici reposent sur des délibérations municipales et sur la loi, qui peuvent être modifiées. Le périmètre de l’annexe 6 est dessiné sur une carte, pas établi adresse par adresse. Avant d’acheter, de signer ou de publier une annonce, lisez les textes applicables sur paris.fr, puis demandez au service municipal du logement (DLH) de valider votre cas.

Questions fréquentes

Photo : Guilhem Vellut, CC BY 2.0, via Wikimedia Commons

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